2006年02月16日

■モスクワは不動産もバブリー♪

猫次項有 ナポレオン・ヒル・プログラム


■拝啓

■今日も晴れ ロシアにも現れる天照大神に感謝して猫、ありがたいなぁ〜を連発ですわーい(嬉しい顔)

■さて、今日はビジネスパートナーのK氏と法律事務所へ。ここの社長さんは、元大佐ですが、今では、やり手のビジネスマンぴかぴか(新しい)で、オフィスも新しく改装され、お客さんも多く、繁盛しています有料

■今日のMMVBのインデックスは、0.44%右斜め下の1,237.56(売買代金:約445億Rbl)。注目の『統一エネルギー』は、ここ3日間の高騰にようやくストップがかかり、終値は17.133Rbl(5.66%バッド(下向き矢印),売買代金:約249億Rbl)。MMVBでは90社が右斜め上で、56社が右斜め下ですから、MMVB全体の約56%となる売買が行われた『統一エネルギー』のバッド(下向き矢印)が、今日のインデックスを下げたと言えるでしょうね目

■『ロステルAO』(終値75.4Rbl,9.83%グッド(上向き矢印),売買代金:約59億Rbl)と、『タトネフチ』(終値132.39Rbl,5.49%グッド(上向き矢印),売買代金:約2.4億Rbl)が、上げ組代表でした。

■さて、今日のニュースは、まずセメント業界のお話です。ロシアには現在40数社のセメント製造会社があるそうです。年間生産量は、2004年は4,340万〜4,560万トンでしたが、2005年には4,800万〜5,000万トンに増加グッド(上向き矢印)してます。

■しかし、記事によると、今後『ロシアでは、800万トンのセメントが不足する』そうです。その原因は、現在工場は、まさに限界の状態で稼働しているが、設備が老朽化してきており、この生産能力を維持、あるいは向上することは、難しくなっているそうですあせあせ(飛び散る汗)。ようは、『技術はあるが、金がない』ということですね・・もうやだ〜(悲しい顔)

本 『DISCOVERY Research Group』社の専門家の評価では、ロシアにおける新しいセメント工場の建設は、有益なプロジェクトになるのは明白という。中期展望におけるセメント不足がロシアに待ち受けているとの予測は数多い。

本 例えば、ロシア商工会『建設業、及び住宅・公共設備分野における企業活動に関する委員会』の副議長ラリーサ・バリーソブナによると、2010年にかけて、ロシアでは年間800万トンのセメントが不足ふらふらするという。

■なぜ、まずセメント業界のニュースを取り上げたかというと、本題のモスクワの新築アパートの平米単価に少し絡んでくるからなんです。はいわーい(嬉しい顔)

■ロシア、特にモスクワの不動産(一般住宅)は、供給が需要を上回っているのに、なぜか値段は逆に右斜め上し、新築アパートの建設が続いています(そりゃ〜セメント工場も大忙しでしょう)。そのもっともな理由として、不動産会社は、建設素材の値上がりをあげます。

■セメント不足たらーっ(汗)の記事を読むと、なるほどな犬、とうなずけますが、ロシア人の多くは、この不動産値上げを、単なる材料費の値上げとはみていないようです。

■ここで、『ノーバヤ・イズベスチャ』紙から面白いアンケート結果を掲載しましょうわーい(嬉しい顔)。質問は、『あなたは、なぜモスクワの不動産価格は急速に値上がりしていると思いますか?』です。アンケートは、2月13日〜14日にかけて、同紙HP上で568人を対象に行われました。

1 建設素材が値上がりしているから・・・2%
2 地価が値上がりしているから・・・・・10%
3 建設作業員の賃金が上がってるから・・・1%
4モスクワの官僚達の“ころがし”が増えているから・・・87%

■『建設素材の値上げ』は、僅か2%・・・。『建設作業員の賃金』は、旧ソ連諸国の低所得者(失礼!)ですし、まったく原因にはならない猫。最も多かった“ころがし”とは、バブル期の日本でもあった“土地ころがし”のことです。『地価値上がり』も『ころがし』とほぼ同じでしょう。ですから、実質的に97%が“ころがし”を原因と考えているわけです目。はい。

■この『ころがし』を補足すると、市政府官僚と不動産業者が一体となって、不動産価格を吊り上げているということです。はい。新築アパートのu原価は300ドルという話も聞きますが、平均単価は平米2,000ドルですから、如何に購買者に到達するまでに、わけの分からない仲介が入っているかということなんですねーパンチ

■しかし、平米2,000ドルといわれても、ピンとこないと思いますので、ここで、大まかながらわーい(嬉しい顔)、日本と比較してみましょうexclamation 

■日本の首都圏の2005年11月の新築マンションの坪単価は190万円。モスクワは1u=約2,000ドルで、1坪は3.3uですので、計算機を“ポンカラキンコンカン♪”とはじくと(by 浜村純わーい(嬉しい顔))、6,600$(77万7,876円/1$=117.86円で換算)。

■ということは、首都圏はモスクワの2.4倍の値段なんですね。これでは、『なんだ、日本より安いじゃん 犬』ということで終わってしまうので、財布の中身=給与の差も比較してみましょうモバQ

■2004年の国税庁の『民間給与実態統計調査結果』によると、日本人の平均年収は439万円だそうですので、これを12ヶ月で単純に割ると1月=36万5,833円(=約3,100ドル)となります。

■モスクワ市民の平均月収は、詳しい数字が出てないのでほぼ700ドルと設定すると(だいたいこんなところです)、日本の平均月収は、モスクワの4.4倍となります。しかしロシア統計局の公式データを出せば、ロシア人の平均月収は約280ドルですから、日本の平均月収はロシアの11倍となりますあせあせ(飛び散る汗)

■平均月収の差が4.4倍〜11倍で、新築アパートの坪単価の差が2.4倍ということは、日本におきかえてみると、モスクワっ子の感覚でいえば、首都圏の坪単価=約344万円exclamation×2,ロシア人全体の感覚では、首都圏の坪単価=約861万円がく〜(落胆した顔)exclamation×2になったようなものでしょう猫

■この単純比較によって、いかにモスクワの現在の不動産価格がバブリーなのかを少しでもお分かりいただければ幸いです、ということで・・・猫

■ではでは手(パー)


犬次項有 banner_03.gif ありがとうございます!海外のユニークブログ大集合!!
posted by アルバート at 07:29| モスクワ 🌁| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
初めまして、
大変勉強になりました。
ありがとうございました。
ちなみに、ウラジオストックにマンションを持っています。今、購入時の倍近く値上がっています。
今が「売り」・・でしょうか?
Posted by ヨシャー at 2006年05月22日 21:08
ヨシャーさんへ

コメントありがとうございます!

むずかしい質問ですね(^^:)。

まずお断りしておきますが、私は不動産のプロではありませんので、軽い気持ちで聞いて下さいね。

ウラジオの物価もモスクワ並みと聞きますので、モスクワを例にして言いますと、この2月16日付けの記事では、平米単価が約2,000ドルですが、今日の記事にもお書きしましたように、今では3,000ドルまで値上がりしています。

これは、明らかに異常な値上がりです。いつはじけてもおかしくない。

しかしモスクワの不動産業界の知り合いによると、この業界は経済不況になった場合、一番最後に影響を受ける、あるいはその影響を受けない業界だそうです。実際、‘98年の金融危機の時も、最後まで深刻な影響を受けることはありませんでした。

ですので、倍近い利益を上げられているということは、月並みな回答で申し訳ないですが、万が一急落しても良い様に、売りの準備をしておいて、現地の不動産屋に市況を聞くなりして、市場をモニターしてみてはいかがでしょうか。
Posted by アルバート at 2006年05月23日 07:08
アルバートさん

ご親切にご返事ありがとうございます。

そうなんですか、不動産業界は経済不況になっても、影響を受けにくい業界なんですか・・・・。

現在マンションは、レンタルで貸しています。7月に契約が切れるので、それ以降は貸さずに、いつでも売れるように、売りの準備をしておきます。

色々とアドバイスありがとうございました。
Posted by ヨシャー at 2006年05月23日 18:16
ヨシャーさんへ

こちらこそ、つたない返答で恐縮してます。

ということで、チラリとウラジオの不動産市場を見てみましたが、平米単価は平均で1,227$(3月時点)で、これも記録を更新中ということですね。モスクワの約3分の1ですね(ちなみに記事では4月は、3月並みになるだろうと出ています)。

非常に決断が難しいところではありますが、ヨシャーさんの成功を願っています。

また何かありましたら、メール(ブログ左の電話のマークです)でも結構ですので、ご連絡下さいね!
Posted by アルバート at 2006年05月24日 07:14
アルバートさんへ

ありがとうございました。
また何かありましたら、宜しくお願いいたします。

Posted by ヨシャー at 2006年05月26日 18:33
ヨシャーさんへ

こちらこそ、よろしくお願いします!
Posted by アルバート at 2006年05月27日 06:25
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